Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf pour réduire vos impôts, pourquoi ne pas opter pour le dispositif Pinel ? Celui-ci a été voté en 2014 pour prendre fin le 31 décembre 2024, et il est destiné à tous les contribuables fiscalement résidant en France. Il permet une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% pour ceux de la France métropolitaine, et jusqu’à 32% pour ceux des DROM COM, en outremer. Quelles sont les bonnes bases d’un investissement Pinel ?
Le choix du bien immobilier
Le choix est avant tout déterminant puisque le taux d’occupation en est fonction. Notons d’ailleurs que l’emplacement est imposé par la loi : il sera obligatoirement situé dans les communes les plus tendues, qui sont regroupées dans les zones suivantes : A Bis, A et B1.
Il doit s’agir d’un bien à usage de logement principal, et devra être neuf – construit en VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement. Ainsi, si les règlementations applicables étaient la RT 2012 ou le BBC 2005, celle qui entre en vigueur sera désormais la RE 2020.
Notons également l’intérêt du choix dudit logement : à l’expiration de la période d’engagement – qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans selon le choix de l’investisseur –, ce dernier pourra en disposer comme bon lui semble. Il peut continuer à le mettre en location, par exemple, mais sans les exigences se rapportant au dispositif (les détails dans le paragraphe qui suit). Dans le cas échéant, il pourra le revendre, l’occuper ou encore le transmettre à ses héritiers.
Les exigences liées au dispositif
Outre les conditions d’achat décrites plus haut, voici les autres exigences liées à l’exploitation du logement et qui se rapportent à la mise en location :
- comme vu plus haut, la durée du bail locatif doit être de 6 ans pour tabler sur une réduction fiscale de 12% par rapport au montant de l’investissement, de 9 ans pour une défiscalisation de 18% et de 12 ans pour un allègement fiscal de 21%.
- le délai de la mise en location est de 6 mois après livraison du bien. Il est donc primordial de préparer les différentes étapes le plus tôt possible, d’autant que la carence locative en sera réduite, pour une optimisation du rendement de l’investissement
- le plafond de loyer : il tient compte de trois principaux variables. Ce sont les ressources du locataire, la composition du ménage et l’emplacement du bien (en Île-de-France ou en région).
Comment financer l’achat d’un bien Pinel ?
Le taux d’intérêt des banques étant encore relativement bas, l’investissement pourra être financé par le biais d’un crédit immobilier. Attention toutefois aux nouvelles exigences applicables depuis 2020, à savoir la durée maximale du prêt (30 ans maximum) et le montant de l’apport personnel (30% au moins du montant de l’investissement). Le paiement cash peut aboutir à la négociation du prix de vente, mais il est réservé à ceux qui disposent d’un fonds conséquent. Par ailleurs, attention à la surcote du bien qui, étant destiné à défiscaliser, sera proposé à un prix plus élevé que le cours appliqué sur le marché.
L’investisseur dispose aussi de multiples possibilités, s’il ne souhaite pas acquérir un bien physique. Il pourra par exemple investir via une SCPI (société civile de placement immobilier) ou une SCI (société civile immobilière), dont les avantages sont même plus intéressants par rapport à l’investissement en direct. En effet, pas besoin de se prendre la tête avec toutes les exigences liées à l’acquisition et à la mise en location : il suffit d’acheter des parts de ces sociétés et de bénéficier de la même réduction d’impôt, suivant les conditions identiques à celles énoncées ci-dessus.
