Au vieux parchet
11 Mars 2020 à 21h25 - 304

Investisseurs en Pinel : quelles charges pour le locataire ?

Le locataire d’un bien Pinel est certes avantagé par rapport à la considération de ses ressources dans le calcul du loyer qui lui sera applicable. Cependant, il est soumis à certaines charges et obligations, ce que nous allons mettre à la lumière dans le présent article.

Obligation de la séparation du foyer fiscal

Avant tout, le locataire doit avoir son propre foyer fiscal puisque le dispositif est à vocation défiscalisante pour le loueur. La réduction d’impôt sera de 12%, de 18% ou de 21% en fonction de la durée choisie pour mettre le bien en location (6 ans, 9 ans ou 12 ans). La loi Pinel autorise aussi la mise à disposition du bien aux membres de la famille du loueur. La séparation des foyers fiscaux, quel que soit le locataire, est donc obligatoire et peut faire l’objet d’un contrôle par les organes rattachés aux autorités publiques.

Obligation de se servir de l’immobilier comme résidence principale

Le locataire se doit se respecter les conditions mentionnées dans le bail locatif, à savoir l’obligation d’occuper le bien à titre de logement principal. Celui-ci ne doit pas être sous-loué. En principe, le bien Pinel ne peut pas non plus être destiné à une éventuelle colocation, sauf si le propriétaire bailleur accepte de signer un bail dans ce sens et sur présentation d’une clause de solidarité des locataires. Cette dernière concerne le paiement des loyers et permet de garantir la continuité du bail en cas de départ anticipé de l’un des colocataires. Par conséquent, la charge locative sera supportée par celui qui continue à occuper le bien, lequel s’acquittera alors du montant des loyers dans son intégralité.

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Obligation de respecter la durée du bail et des conditions de résiliation

Le respect de la durée du bail ainsi que les modalités de résiliation font aussi partie des obligations du locataire envers le bailleur – et vice-versa. Le bailleur pourrait en effet subir une certaine pénalisation en cas d’absence prolongée de locataire. Cela aussi bien du point de vue fiscal – les exigences du dispositif étant de faire louer le bien sans interruption pendant la durée choisie comme indiqué précédemment (6 ans, 9 ans ou 12 ans) – mais aussi du point de vue financier puisque l’immobilier ne génèrera pas de loyer.

Si le locataire souhaite néanmoins opter pour une résiliation avant l’échéance convenue, il devra prévenir le loueur à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le respect du préavis est obligatoire.

Les charges imputables au locataire

Ces charges sont entre autres certaines taxes et frais ainsi que les dépenses liées à la fourniture d’énergie. Attention, il existe des charges qui ne peuvent être imputées par le bailleur à son locataire, comme les honoraires relatifs à la gestion locative et la contribution économique territoriale.

Vous pouvez vous documenter sur les détails concernant les charges qui incombent au locataire dans le cadre de l’occupation d’un bien Pinel, de même que celui du bailleur.

Qu’en est-il des obligations du bailleur ?

Il se doit de mettre à la disposition de son locataire un bien neuf ou totalement rénové qui répond aux exigences énergétiques et environnementales actuellement en vigueur.

Le bailleur respectera les conditions de résiliation – il n’est pas autorisé à mettre fin au contrat de manière anticipée, à la différence du locataire, sauf si ce dernier n’a pas rempli ses obligations relatives au paiement des loyers.

Quant à la revalorisation de ces derniers, elle doit être calculée suivant l’indice de référence des loyers ou IRL, dont les valeurs sont établies par l’INSEE. Celles-ci mentionnent les plafonds à ne pas dépasser. Le calcul de l’augmentation doit tenir compte de la moyenne des loyers appliqués au cours des 12 derniers mois.

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